L'actualité LMNP & LMP

Les actualités fiscales LMP et LMNP

Le LMP/LMNP subit deux réformes majeures :

• Depuis janvier 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus‑value à la revente (sauf résidences étudiantes, seniors et EHPAD).

Il en découle la formule de calcul suivante :

Plus‑value imposable = Prix de vente - (Prix d'achat - Amortissements déduits)

Reste donc inchangé : 

• La déduction des charges réelles au régime réel
• L'exonération totale de plus‑value après 30 ans de détention
• Le maintien du plafond de 77 700 € avec 50% d'abattement pour les locations longue durée et les meublés de tourisme classés.

🎯Cette exemption permet aux investisseurs en résidences gérées de conserver l'intégralité de l'avantage fiscal historique du LMP/LMNP : amortissement pendant la détention sans pénalité à la revente.

🎯Cette mesure favorise les détentions longues (exonération totale après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux) où les abattements compensent l'impact de la réintégration.

• Dès janvier 2026, deux changements d'ores et déjà actés :

• Chute du plafond des meublés de tourisme non classés à 15 000 € avec 30% d'abattement (vs 77 700 € et 71% auparavant). Pour tout dépassement du seuil des 15 000 €, le passage au régime réel devient obligatoire.

Les épargnés : 

• Les meublés de tourisme classés (par un organisme accrédité)
• Les locations meublées en longue durée (bail d'un an, bail mobilité de 1 à 10 mois, locations étudiantes de 9 mois)
• Les résidences de services exploitées sous bail commercial (résidences étudiantes, seniors, affaires, EHPAD)

• L'amortissement est plafonné à 2% par an pour tous les LMP/LMNP (vs 2,5 à 4% auparavant).

Les concernés :

• Tous les loueurs en meublé au régime réel (LMNP et LMP)
• Locations longue durée, résidences services, meublés de tourisme classés
• Application aux nouvelles acquisitions à partir du 1er janvier 2026
• Biens déjà détenus : à clarifier par décret d'application (incertain)

🎯Cette mesure fiscale encourage la production de logements à loyers modéré et oriente l'investissement locatif vers la location nue de longue durée, plutôt que vers les locations meublées de courte durée.

📌 Calendrier des dates clés :

• Décembre 2025 : Vote définitif du projet de loi de finances 2026
• Janvier 2026 : Application immédiate des mesures votées lors du PLF 2026.
• Horizon 2027 : Les débats parlementaires évoquent une potentielle fusion des régimes micro‑BIC et LMNP dans une réforme plus globale de la fiscalité des revenus locatifs.